Zasiedzenie udziału we współwłasności

Zdarza się, że nieruchomości pozostawiane są przez właścicieli przez jakiś czas same sobie. Dzieje się tak np. w wyniku zmiany składu współwłaścicieli będącej rezultatem dziedziczenia. Jeśli taki stan utrzymuje się przez kilkadziesiąt lat, współwłaściciel powinien liczyć się z tym, że pewnego dnia może otrzymać z sądu odpis wniosku o stwierdzenie nabycia własności jego udziału w nieruchomości przez zasiedzenie.

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia na własność rzeczy, do którego dochodzi na skutek upływu czasu. Żeby zasiedzieć nieruchomość musisz spełnić dwa warunki:

  1. być posiadaczem samoistnym nieruchomości, czyli władać nieruchomością jak właściciel

Chodzi tu o to nie tylko o to, żeby chcieć władać rzeczą dla siebie (element wewnętrzny), ale też aby dokonywać czynności typowo właścicielskich, widocznych dla innych (element zewnętrzny), np. zaplata podatku od nieruchomości, pobieranie dopłat przez rolników, ogrodzenie działki czy zagospodarowanie jej w sposób niezależny od innych.

  1. musi upłynąć czas określony w ustawie. Długość okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia nieruchomości zależy od tego, czy obejmując rzecz w posiadanie działeś w dobrej wierze – wtedy okres zasiedzenia wynosi 20 lat – czy w złej wierze – okres zasiedzenia wynosi 30 lat.

Dobra wiara to błędne, ale usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie, że jest się właścicielem rzeczy, czyli np. jeżeli ktoś rozpoczął posiadanie w wyniku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z osobą, która nie była właścicielem, o czym nie wiedział.

Ze złą wiarą mamy do czynienia, jeśli ktoś ma świadomość lub powinien w danych okolicznościach mieć świadomość, że nie jest właścicielem rzeczy. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza przede wszystkim ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w wykonywanym zakresie. Zła wiara wiąże się z dysponowaniem przez posiadacza informacjami, które – racjonalnie ocenione – powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Jeśli więc np. ktoś objął nieruchomość w posiadanie na postawie umowy sprzedaży nieruchomości zwartej w formie innej, niż forma aktu notarialnego, to przyjmuje się, że pozostawał w złej wierze.

Co istotne, dobrą i złą wiarę ocenia się tylko w momencie objęcia rzeczy w posiadanie. Dlatego jeśli ktoś uzyskując posiadanie był w dobrej wierze, to nawet jeśli przed upływem czasu potrzebnego do zasiedzenia dowiedział się, że nie jest właścicielem nieruchomości i tak będzie mógł skorzystać z krótszego okresu zasiedzenia.

Zasiedzenie przez współwłaściciela udziału we współwłasności należącego do innego współwłaściciela

Czy możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności?

Tak, ale będzie to trudniejsze niż w przypadku zasiedzenia własności. Z istoty współwłasności wynika, że każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest go korzystania z całej rzeczy, w zakresie w jakim daje się to pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem przez innych współwłaścicieli. Tak więc z samego faktycznego władania rzeczą przez współwłaściciela nie wynika jeszcze, że jest on jej samoistnym posiadaczem.

W tym przypadku konieczne jest wykazanie jest zmiany (rozszerzenia) zakresu posiadania przez zasiadującego współwłaściciela ponad posiadanie wynikające ze współwłasności oraz uzewnętrznienie tego w stosunku do otoczenia i współwłaściciela, którego udział jest objęty zasiedzeniem.

Co istotne, nie przesądza o tym samodzielne wykonywanie uprawnień, ponoszenie ciężarów związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nawet pokrycie kosztów remontu lub modernizacji przedmiotu współwłasności (postanowienie SN z 26 czerwca 2013 r., II CSK 581/12). O wykroczeniu poza uprawnienia współwłaścicielskie można natomiast mówić wtedy, gdy posiadający współwłaściciel podejmuje sam decyzje o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności (postanowienie SN z 30 stycznia 2015 r., III CSK 179/14).

Również niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli nie oznacza, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień (postanowienie SN z 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15).

Jak podkreślił SN w postanowieniu z 15 maja 2013 r. (III CSK 263/12):

gdy współwłaściciel tylko administruje nieruchomością wspólną i uznaje uprawnienie dalszych współwłaścicieli do władania rzeczą określonego w art. 206 KC, to bez względu czy oni je wykonują, w odniesieniu do ich udziałów jest współposiadaczem zależnym. Z faktu niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli, nie mogą wynikać dla współwłaściciela wykonującego to władztwo, żadne ułatwienia w zasiedzeniu, skoro jest to ich prawo, a nie obowiązek.

Trudne zasiedzenie

W praktyce może się okazać, że łatwiej zasiedzieć własność nieruchomości osobie niebędącej współwłaścicielem, niż zasiedzieć udział we własności tej nieruchomości należący do innego współwłaściciela.

Trzeba bowiem nie tylko wykazać w stosunkach z osobami niebędącymi współwłaścicielami, że włada się rzeczą jak właściciel. Należy również w stosunkach z pozostałymi współwłaścicielami uzewnętrznić zmianę w swoim władztwie. Konieczne jest wykazanie konkretnych faktów potwierdzających rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków innych współwłaścicieli w sposób pozwalający im zauważyć zmianę. Orzecznictwo sądów nie pozwala w zasadzie na powołanie się na domniemanie prawne, że osoba faktycznie władająca rzeczą jest jej posiadaczem samoistnym.

Zasiedzenie może wydawać się nieuczciwe, w końcu pozwala na nieodpłatne nabycie często bardzo cennych nieruchomości. Jest jednak wyrazem przekonania, że właściciel rzeczy powinien się nią interesować i wykonywać prawa i obowiązki wynikające z nią związane. Jeśli tego nie robi, to cóż, jego strata.

 

edyta-stark
Podobne artykuły
wyodrębnienie lokali

2 Komentarze do tego wpisu post

  1. Marek pisze:

    A w jaki sposób współwłaściciel może w stosunkach z pozostałymi współwłaścicielami uzewnętrznić zmianę w swoim władztwie?

    • Edyta Stark pisze:

      Marek, sądzę, że gdy w sposób niezależny od innych współwłaścicieli podejmuje istotne decyzje dotyczące nieruchomości, a nie np. tylko zajmowanego przez siebie lokalu. Trudno dać tu jakieś dokładne wytyczne, takie sprawy są zawsze oceniane jednostkowo.
      Np. w postanowieniu Sądu Okręgowego w Łomży w sprawie I Ca 79/16 stwierdzono tak: “wnioskodawca ponosił opłaty za nieruchomość, dokonywał niezbędnych remontów domu, posadowił na działce garaż, rozebrał stodołę. Wskazane czynności zostały jednak nienależycie ocenione. Wskazać bowiem należy, że dokonywanie remontów jak najbardziej odpowiada wykonywaniu uprawnień właścicielskich do nieruchomości, natomiast ich rozmiar zależy od potrzeb, uznania oraz możliwości finansowych osoby władającej nieruchomością. Niewątpliwie wnioskodawca władał całą nieruchomością, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, zarządzał nią, bez konsultacji z pozostałymi współwłaścicielami decydował o kierunkach rozwoju gospodarstwa rolnego, pobierał pożytki, przez lokalnych gospodarzy uważany był za jedynego właściciela nieruchomości (….). Wyrazem samoistności jest między innymi niezależność w podejmowaniu decyzji co do przedmiotu posiadania, które to decyzje podejmował wyłącznie wnioskodawca”.

Napisz komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *