Jak długo można znosić współwłasność? Nawet 20 lat!

Tyle to potrwało w przypadku krakowskiej kamienicy, w której urodził się Wit Stwosz. Sprawa trzykrotnie trafiała do Sądu Najwyższego, a wartość nieruchomości wyceniono na 13 milionów złotych. Nie tylko dlatego warto zwrócić na nią uwagę – posłużyć może jako jaskrawy przykład problemu rozliczania posiadania i korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy „ponad przysługujący im udział”.

 

Do tej pory w orzecznictwie wykształciły się w tej materii dwa kierunki.

1. Korzystanie z nieruchomości tylko w ramach udziału

W omawianej sprawie (sygn. akt III CSK 331/09) współwłaścicieli było 4. Dwóch z nich, posiadających mniejszą część udziałów (11/48), zajmowało lokal użytkowy znajdujący się na parterze zabytkowej kamienicy i prowadziło tam restaurację. Rzecz w tym, że wielkość zajmowanej przez nich powierzchni znacznie przekraczała wysokość ich udziałów.

“Większościowi” współwłaściciele żądali w związku z tym m.in. zasądzenia na ich rzecz przypadającej im części pożytków, które pobrali współwłaściciele “mniejszościowi”. Pożytki to, najogólniej rzecz ujmując, dochody otrzymywane z rzeczy czy prawa, np. czynsz najmu.

Sąd Najwyższy w omawianej sprawie uznał, że:

Posiadanie rzeczy wspólnej i korzystanie z niej jest uzależnione od możliwości pogodzenia z posiadaniem i korzystaniem z tej rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, a elementem oceny tej możliwości jest wielkość udziału współwłaściciela. Posiadanie i korzystanie współwłaściciela poza zakres oznaczony wielkością udziału jest nieuprawnionym posiadaniem i korzystaniem.

Sąd dopuścił więc możliwość korzystania z rzeczy ponad udział przysługujący współwłaścicielowi. Współwłaściciele nieruchomości są co prawda uprawnieni do korzystania z całej rzeczy, ale w sposób nie naruszający praw innych współwłaścicieli.

Ostatecznie współwłasność została zniesiona poprzez podział nieruchomości i przyznanie konkretnych lokali współwłaścicielom z obowiązkiem dopłat na rzecz współwłaścicieli “większościowych”. W rozstrzygnięciu znalazły się również kwestie związane z rozliczeniem nakładów, pożytków, a nawet wyrównaniem szkody związanej z zalaniem lokalu.

2. Korzystanie z rzeczy ponad udział jest niemożliwe

W orzecznictwie prezentowany jest też odmienny pogląd, tj. skoro każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z całej rzeczy, to siłą rzeczy nie jest możliwe, aby korzystał z niej ponad przysługujący mu udział. Tak na przykład orzekł SN w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12.

Nie oznacza to jednak, że współwłaściciel, którego prawo do posiadania i korzystania z nieruchomości zostało naruszone przez innych współwłaścicieli, nie może formułować żadnych roszczeń z tym związanych.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z rzeczy wspólnej przez innego współwłaściciela może być dochodzone zarówno obok roszczenia o zwrot pożytków (art. 207 KC), jak i samodzielnie, nawet wtedy, gdy żadne pożytki lub inne przychody nie zostały przez bezprawnie władającego współwłaściciela pobrane. Taki współwłaściciel pozbawiony lub bezprawnie niedopuszczony do współposiadania, i korzystania z rzeczy wspólnej, może też dochodzić zarówno dopuszczenia do współposiadania, jak i wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z rzeczy przez innych współwłaścicieli

W kwestii wysokości wynagrodzenia SN wskazał, że wyznacznikiem powinny być stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas bezprawnego współposiadania i korzystania z rzeczy przez innego współwłaściciela.

edyta-stark
Podobne artykuły

Napisz komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Zapraszam do subskrypcji bloga


Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na przesłaną wiadomość. Szanuję Twoją prywatność – Twoje dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail.

W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, sprzeciwu wobec przetwarzania, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.