Jeden z Czytelników bloga zwrócił ostatnio uwagę na kwestię zniesienia współwłasności z inicjatywy wierzyciela współwłaściciela. To, że wierzyciel może domagać się zniesienia współwłasności w toku postępowania egzekucyjnego, jest już dość oczywiste. Mniej jasna jest natomiast dopuszczalność wystąpienia przez wierzyciela z takim wnioskiem w sytuacji, kiedy współwłaściciele zawarli umowę wyłączającą na pewien czas możliwość skorzystania z prawa do zniesienia współwłasności.

Kiedy wierzyciel może żądać zniesienia współwłasności?

Wykształciły się w tej kwestii dwa stanowiska:

  1. wniosek jest dopuszczalny wtedy, gdy egzekucja skierowana do udziałów dłużnika we współwłasności była bezskuteczna,
  2. wystarczy, że udział zostanie zajęty w toku egzekucji, aby móc żądać zniesienia współwłasności, bo jednocześnie zostaje zajęte także prawo do żądania zniesienia współwłasności. Przebieg wcześniejszej egzekucji jest więc bez znaczenia, gdyż z udziałem we współwłasności związane jest prawo do żądania zniesienia współwłasności. Wierzyciel realizuje wtedy w istocie prawo współwłaściciela. Jest to pogląd dominujący.

Umowne wyłącznie uprawnienia do zniesienia współwłasności vs prawa wierzyciela

Czym jest umowne wyłączenie prawa do zniesienia współwłasności, wyjaśniałam już wcześniej. Generalnie chodzi o to, że współwłaściciele mogą się umówić, że przez jakiś czas, nie dłuższy niż 5 lat, nie będą dążyć do zniesienia współwłasności. Co jednak w sytuacji, kiedy zniesienia takiej współwłasności domaga się w postępowaniu egzekucyjnym wierzyciel jednego ze współwłaścicieli, którzy się umówili?

Gdyby uznać, że taka umowa współwłaścicieli wiąże też wierzyciela, współwłaściciel-dłużnik miałby na podorędziu dosyć łatwy sposób, żeby przynajmniej na jakiś czas zabezpieczyć swój majątek przed wierzycielem.

Umowa nie wiąże wierzyciela

W sprawie o sygn. akt III CZP 36/16 Sąd Najwyższy zajmował się właśnie tym problemem. W uchwale z dnia 14 września 2016 r. SN przyjął, że:

Umowa współwłaścicieli czasowo wyłączająca uprawnienie do zniesienia współwłasności nie wiąże wierzyciela współwłaściciela będącego stroną tej umowy.

Sąd uznał, że wyłączenie prawa do zniesienia współwłasności, jest wyjątkiem od ogólnej zasady prawa do swobodnego żądania zniesienia współwłasności. Obejmowanie skutkami umowy innych osób niż te, które zawarły umowę, byłoby nieuprawnionym poszerzaniem granicy tego wyjątku. Zgodnie z ogólną zasadą wykładni prawa wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco. Tym bardziej, że w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o księgach wieczystych i hipotece wskazana są wprost sytuacje, kiedy umowne wyłączenie zniesienia współwłasności będzie wiązało też inne osoby (art. 16 ust. 2 pkt 4 i art. 17 u.k.w.h., art. 221 k.c.). Podkreślić trzeba, że zajęcie udziału przez wierzyciela egzekwującego nie może być rozumiane jako nabycie przez niego udziału we współwłasności.

Umowa wiąże wierzyciela

Powyższa uchwała SN spotkała się z pewną krytyką (tak np. Marcin Walasik w glosie krytycznej opublikowanej w PPC 2018/2/247-263).

Najważniejsze podnoszone argumenty przeciwko stanowisku SN to:

  • z rzeczy (prawa) prowadzona jest egzekucja w takim stanie, w jakim było ono w momencie zajęcia,
  • wierzyciel nie staje się stroną stosunku prawnego, działa jako zastępca współwłaściciela. Wierzyciel zajmując prawo do zniesienia współwłasności wchodzi w sytuację prawną współwłaściciela-dłużnika, a więc zajmuje je w takiej postaci, w jakiej przysługiwało dłużnikowi; nie ma on żadnych dodatkowych praw, niż te, które ma dłużnik,
  • uznanie, że umowa wyłączająca zniesienie współwłasności nie wiąże wierzyciela stwarza ryzyko przyjęcia dopuszczalności podważania skuteczności innych umów zawieranych przez dłużnika, np. użyczenia, najmu, dożywocia,
  • obowiązujące przepisy wskazują, że co do zasady wierzyciel w trakcie egzekucji jest związany umowami zobowiązaniowymi zawartymi przez dłużnika (np. pierwszeństwo zaspokajania zobowiązań alimentacyjnych, z stosunku pracy) oraz w jakich sytuacjach nie jest (poprzez doprowadzenie do uznania ich za bezskuteczne, np. skarga pauliańska).

Umowa zawarta po wszczęciu egzekucji oraz umowa przedłużająca wyłączenie uprawnienia do zniesienia współwłasności

Niezależnie od tych uwag, nie powinno budzić wątpliwości, że zarówno umowa o wyłączenie prawa do zniesienia współwłasności zawarta przez współwłaścicieli po wszczęciu egzekucji, jak i przedłużająca okres obowiązywania wyłączenia prawa do zniesienia współwłasności, nie będą wiązały wierzyciela. A to dlatego, że stanowią one czynności rozporządzające dłużnika podjęte już po wszczęciu egzekucji.

Dzisiejszy temat podyktowany jest poniekąd sprawą, z która miałam ostatnio do czynienia. Wobec jednego ze współwłaścicieli toczy się postępowanie egzekucyjne, w toku którego komornik zajął należący do niego udział w nieruchomości. Reszta współwłaścicieli chciałaby znieść współwłasność. Czy zajęcie udziału blokuje zniesienie współwłasności?

Skąd w ogóle wiadomo, że komornik zajął udział w nieruchomości?

Po pierwsze, z treści księgi wieczystej nieruchomości. Komornik składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis do treści księgi wieczystej informacji o prowadzonej egzekucji. Takie ostrzeżenie znaleźć można w dziale III – Prawa, roszczenia i ograniczenia. Wygląda ono mniej więcej tak:

W stosunku do 1/3 części w prawie własności nieruchomości należącej do Dłużnika Jana Nowaka wszczęto postępowanie egzekucyjne w sprawie Km 123/19.

W rubrykach poniżej ostrzeżenia zawarta jest m.in. także informacja, który komornik złożył wniosek i kiedy to nastąpiło.

Po drugie, komornik powiadamia pozostałych współwłaścicieli o zajęciu udziału. Będą to jednak tylko ci współwłaściciele, którzy zostali ujawnieni w księdze wieczystej. Wynika to z obowiązującego domniemania zgodności stanu ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zniesienie współwłasności a rozporządzenie udziałem

Do zajęcia udziału we własności nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zajęcia nieruchomości. To oznacza, że zastosowanie znajdzie również art. 930 §1 k.p.c., który brzmi:

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Oznacza to ni mniej, ni więcej to, że jeśli nieruchomość została zbyta przez dłużnika po jej zajęciu (co następuje z chwilą wezwania dłużnika do zapłaty przez komornika), i tak będzie można prowadzić egzekucję z tej nieruchomości. Nie ma znaczenia, że zmienił się jej właściciel; czynność zbycia nieruchomości jest bezskuteczna wobec wierzyciela.

Przekładając powyższe uwagi na problematykę zniesienia współwłasności – jeśli dłużnik będzie chciał wraz z innymi współwłaścicielami znieść współwłasność umownie – czynność ta będzie bezskuteczna wobec wierzyciela, bo zostanie uznana za rozporządzającą.

Mniej jasna jest natomiast sytuacja, kiedy to sąd znosi współwłasność. A to dlatego, że kodeks postępowania cywilnego nie zawiera definicji pojęcia „rozporządzenia”.

W orzecznictwie przyjął się pogląd, że zmiana spowodowana orzeczeniem sądu na skutek podziału majątku wspólnego, działu spadku lub zniesienia współwłasności nieruchomości, nie ma charakteru rozporządzenia tą nieruchomością w rozumieniu art. 930 k.p.c. (wyrok SN z dnia 01.12.1977 r. , sygn. akt I CR 409/77). Co oznacza, że będzie skuteczna również wobec wierzyciela.

Co więcej, przepis art. 930 k.p.c. nie ma zastosowania do nieruchomości, której jednym ze współwłaścicieli był dłużnik i która orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność przyznana została na wyłączną własność współwłaścicielowi niebędącemu dłużnikiem. Będzie tak nawet wtedy, kiedy orzeczenie wydane zostało po uwzględnieniu zgodnego wniosku uczestników postępowania po zajęciu tej nieruchomości (uchwała SN z dnia 19.12.1980 r., sygn. akt III CZP 65/80).

Składając taki zgodny wniosek współwłaściciel – dłużnik powinien mieć świadomość, że w pewnych sytuacjach wyrażenie przez niego zgody w postępowaniu o zniesienie współwłasności może zostać zaskarżone przez wierzyciela. Będzie tak np. wtedy, kiedy dłużnik wyrazi zgodę na zniesienie współwłasności rzeczy wspólnej poprzez przyznanie własności rzeczy drugiemu współwłaścicielowi bez ekwiwalentu z jego strony, nieodpłatnie (uchwała SN z dnia 8.10.2015 r., sygn. akt III CZP 56/15). Chodzi tu o tak zwaną skargę pauliańską.

W poprzednim wpisie pisałam o roszczeniu współwłaścicieli o zwrot części wydatków i ciężarów poniesionych w związku z rzeczą wspólną. Czy w wyniku nabycia udziału we współwłasności, na nowego współwłaściciela przechodzi również obowiązek zwrotu części wydatków, do których zobowiązany był poprzedni współwłaściciel?

1. Niech płaci “nowy” współwłaściciel

Roszczenie o zwrot wydatków i ciężarów ma charakter obligacji realnej, tzn. przysługuje wobec każdoczesnego współwłaściciela. Przez sam fakt nabycia udziału we współwłasności nowy współwłaściciel staje się zobowiązany do zapłaty wydatków, które powinien był uiścić jego poprzednik, np. wyrok SN z dnia 25 lipca 2003 r., sygn. akt V CK 141/02.

2. Niech płaci “stary” współwłaściciel

Roszczenie ma charakter obligacyjny, tzn. obowiązki przechodzą na nowych współwłaścicieli tylko wtedy, kiedy zostały przez nich przejęte. Jeśli do przejęcia zobowiązania nie doszło, to należy kierować roszczenia o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów. Ten pogląd dominuje obecnie, np. uchwała SN z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06, wyrok SN z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. akt I CSK 638/17.

A co kiedy współwłaściciel umiera?

Nieco inaczej wyglądać będzie sytuacja w przypadku nabycia spadku, w skład którego wchodzi udział we współwłasności. Spadkobiercy wchodzą wtedy w całą sytuację majątkową zmarłego (sukcesja uniwersalna). Nabywają więc i prawa, które mu przysługiwały, i obowiązki. Skoro zatem do objęcia udziałów we współwłasności nie dochodzi w drodze umowy np. sprzedaży udziałów, a poprzez spadkobranie, spadkobiercy również w zakresie obowiązku zwrotu nakładów „weszli” w sytuację majątkową spadkodawcy.

 

Wszyscy współwłaściciele są zobowiązani do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. Bywa niestety tak, że nie wszyscy się do tego kwapią. A z pewnymi sprawami po prostu nie można czekać. Wówczas część współwłaścicieli decyduje się wyłożyć pieniądze z własnej kieszeni i później żądać zwrotu kosztów od pozostałych. I temu właśnie poświęcony jest dzisiejszy wpis.

Wydatki i ciężary

Pojęcie wydatków na rzecz wspólną jest w orzecznictwie rozumiane szeroko. Przyjmuje się, że mieszą się w nim nakłady nie tylko konieczne, ale i inwestycyjne, prowadzące do zwiększenia wartości rzeczy wspólnej.

Nakłady konieczne to takie wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem rzeczy. Są to wydatki, które musiałby ponieść sam właściciel rzeczy, aby zapewnić normalne korzystanie z niej. Mieszczą się w tym pojęciu wydatki na remonty i konserwację rzeczy. Przykładowo w przypadku kamienicy za nakład konieczny można uznać remont dachu, który przecieka. Podobnie nakłady takie jak: kanalizacja, szambo, łazienka, centralne ogrzewanie z uwagi na fakt, że zapewniają elementarny standard, jakiemu w warunkach współczesnej cywilizacji powinno odpowiadać mieszkanie, również powinny zostać uznane za konieczne.

Uwaga! Jeśli wydatki były poniesione z naruszeniem zasad zarządu rzeczą wspólną, współwłaściciel może domagać się zwrotu jedynie nakładów koniecznych i tyko o tyle, o ile inni wzbogaciliby się jego kosztem.

Ciężary to podatki i inne należności o charakterze publicznoprawnym, do których zobowiązany jest współwłaściciel rzeczy, np. podatek od nieruchomości.

Wysokość udziału a obowiązki związane z utrzymaniem rzeczy wspólnej

Wydatki i ciężary powinny być rozliczane proporcjonalnie, tj. współwłaściciele są zobowiązani do ponoszenia wydatków i ciężarów w wysokości odpowiadającej wielkości należących do niej udziałów.

Umowa quoad usum a roszczenie o zwrot

Nie zawsze współwłaściciel może domagać się zwrotu wartości poniesionych wydatków na podstawie w sposób opisany w kodeksie cywilnym. Jeśli współwłaściciele dokonali tzw. podziału do korzystania (quoad usum) i ustalili, że każdy we własnym zakresie ponosi wydatki na tę część nieruchomości, z której korzysta z wyłączeniem innych, w takiej sytuacji to postanowienia umowy będą stanowić podstawę rozliczenia nakładów. W konsekwencji taki współwłaściciel nie będzie mógł żądać zwrotu wartości poniesionych przez nakładów na część rzeczy, z której sam korzysta.

Przedawnienie

Roszczenia o zwrot wydatków i ciężarów przedawniają się z upływem 6 lat, a jeśli mają charakter okresowy – 3 lat.

Tyle to potrwało w przypadku krakowskiej kamienicy, w której urodził się Wit Stwosz. Sprawa trzykrotnie trafiała do Sądu Najwyższego, a wartość nieruchomości wyceniono na 13 milionów złotych. Nie tylko dlatego warto zwrócić na nią uwagę – posłużyć może jako jaskrawy przykład problemu rozliczania posiadania i korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy „ponad przysługujący im udział”.

 

Do tej pory w orzecznictwie wykształciły się w tej materii dwa kierunki.

1. Korzystanie z nieruchomości tylko w ramach udziału

W omawianej sprawie (sygn. akt III CSK 331/09) współwłaścicieli było 4. Dwóch z nich, posiadających mniejszą część udziałów (11/48), zajmowało lokal użytkowy znajdujący się na parterze zabytkowej kamienicy i prowadziło tam restaurację. Rzecz w tym, że wielkość zajmowanej przez nich powierzchni znacznie przekraczała wysokość ich udziałów.

“Większościowi” współwłaściciele żądali w związku z tym m.in. zasądzenia na ich rzecz przypadającej im części pożytków, które pobrali współwłaściciele “mniejszościowi”. Pożytki to, najogólniej rzecz ujmując, dochody otrzymywane z rzeczy czy prawa, np. czynsz najmu.

Sąd Najwyższy w omawianej sprawie uznał, że:

Posiadanie rzeczy wspólnej i korzystanie z niej jest uzależnione od możliwości pogodzenia z posiadaniem i korzystaniem z tej rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, a elementem oceny tej możliwości jest wielkość udziału współwłaściciela. Posiadanie i korzystanie współwłaściciela poza zakres oznaczony wielkością udziału jest nieuprawnionym posiadaniem i korzystaniem.

Sąd dopuścił więc możliwość korzystania z rzeczy ponad udział przysługujący współwłaścicielowi. Współwłaściciele nieruchomości są co prawda uprawnieni do korzystania z całej rzeczy, ale w sposób nie naruszający praw innych współwłaścicieli.

Ostatecznie współwłasność została zniesiona poprzez podział nieruchomości i przyznanie konkretnych lokali współwłaścicielom z obowiązkiem dopłat na rzecz współwłaścicieli “większościowych”. W rozstrzygnięciu znalazły się również kwestie związane z rozliczeniem nakładów, pożytków, a nawet wyrównaniem szkody związanej z zalaniem lokalu.

2. Korzystanie z rzeczy ponad udział jest niemożliwe

W orzecznictwie prezentowany jest też odmienny pogląd, tj. skoro każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z całej rzeczy, to siłą rzeczy nie jest możliwe, aby korzystał z niej ponad przysługujący mu udział. Tak na przykład orzekł SN w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12.

Nie oznacza to jednak, że współwłaściciel, którego prawo do posiadania i korzystania z nieruchomości zostało naruszone przez innych współwłaścicieli, nie może formułować żadnych roszczeń z tym związanych.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z rzeczy wspólnej przez innego współwłaściciela może być dochodzone zarówno obok roszczenia o zwrot pożytków (art. 207 KC), jak i samodzielnie, nawet wtedy, gdy żadne pożytki lub inne przychody nie zostały przez bezprawnie władającego współwłaściciela pobrane. Taki współwłaściciel pozbawiony lub bezprawnie niedopuszczony do współposiadania, i korzystania z rzeczy wspólnej, może też dochodzić zarówno dopuszczenia do współposiadania, jak i wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z rzeczy przez innych współwłaścicieli

W kwestii wysokości wynagrodzenia SN wskazał, że wyznacznikiem powinny być stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas bezprawnego współposiadania i korzystania z rzeczy przez innego współwłaściciela.

1 2 3 37 Strona 1 z 37

Zapraszam do subskrypcji bloga


Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na przesłaną wiadomość. Szanuję Twoją prywatność – Twoje dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail.

W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, sprzeciwu wobec przetwarzania, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.